Immobilienverrentung – Pflege zu Hause finanzieren

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Durch die Immobilienverrentung erhalten Rentner mit niedrigen Einkommen die Möglichkeit in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben und gleichzeitig eine Zusatzrente zu beziehen. Es handelt sich um einen Hausverkauf auf Rentenbasis. Die Verrentung kann zum einen durch eine Leibrente oder zum anderen durch eine Zeitrente geschehen.

Der Verband Pflegehilfe informiert Sie über die verschiedenen Arten der Immobilienrente, für wen dieses Modell der Zusatzrente und Pflegefinanzierung geeignet ist, und welche Anbieter Sie bei der Verrentung unterstützen.

Sie haben wenig Zeit? Einen Überblick erhalten Sie in Fragen und Antworten.

Immobilienverrentung – Was ist das?

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Bei der Immobilienverrentung handelt es sich um ein Finanzierungsmodell. Die eigene Immobilie wird, egal ob ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung, an eine Bank, Versicherung oder eine Stiftung verkauft. Im Vergleich zu einem klassischen Verkauf erhalten Sie im Gegenzug als Verkäufer ein (lebenslanges) Wohnrecht und eine monatliche Rente.

Das bedeutet: Das vorhandene Kapital aus dem Verkauf der Immobilie wird zugänglich gemacht, ohne dass der Eigentümer ausziehen muss. Bedenken Sie jedoch, dass Sie bei dieser Option Ihr Haus als Vermögen nicht mehr Ihren Erben vermachen können.

Die Verrentung der Immobilie oder kann entweder als Zusatzrente verwendet werden oder kann dazu dienen, die eigene Pflege zu finanzieren, wenn die Zuschüsse der Pflegeversicherung wie Pflegegeld und Pflegesachleistungen nicht ausreichen.

Die Umkehrhypothek

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Oftmals wird die Immobilienverrentung auch als Umkehrhypothek bezeichnet. Der Begriff beschreibt aber nichts anderes, als dass die Immobilie als Sicherheit bei einem Kreditvertrag eingesetzt wird. Der Besitzer veräußert sein Eigentum und kann weiterhin darin wohnen, aber erhält im Gegenzug den Kredit mit einer Einmalzahlung oder als monatliche Rate. Die Rückzahlung ist erst nach dem Tod des Besitzers nötig. Angehörige können dann entscheiden, ob Sie die Immobilie bei der Bank auslösen wollen, oder ob Sie anderweitig verkauft wird.

Welche Modelle der Immobilienverrentung gibt es?

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen zwei Modellen der Immobilienverrentung mit Ratenzahlung. Das ist zum einen die sogenannte Leibrente, die lebenslang gilt, und zum anderen die sogenannte Zeitrente, die zeitlich befristet ist. Außerdem bieten einige Investoren eine Verrentung mit Einmalzahlung an.

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1. Was ist eine Leibrente?

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Die Leibrente wird monatlich bis zum Tod des Verkäufers gezahlt. Diese monatliche Zusatzrente wird nicht vom Staat bezahlt, sondern von einem Investor oder einer gemeinnützigen Organisation, an den Sie Ihr Wohneigentum verkaufen. Folgende Kriterien zeichnen eine Leibrente aus:

  1. Lebenslange Rente: Zusätzlich zur staatlichen Rente erhalten Sie einen vorab vereinbarten monatlichen Betrag zur Finanzierung Ihres Lebensunterhalts.
  2. Lebenslanges Wohnrecht: Sie können bis ans Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen - obwohl Ihre Immobilie bereits verkauft ist.
  3. Besitzwechsel: Nach dem Tod geht das Haus oder die Wohnung in den Besitz des Käufers über. Aber:
  4. Mindestlaufzeit möglich: Stirbt der Verkäufer frühzeitig, können Erben weiterhin den zusätzlichen Rentenbetrag erhalten. Details sollten Sie im Kaufvertrag festschreiben lassen.
  5. Eignung: Die Leibrente hilft vor allem Rentnern mit niedrigem Einkommen. Die monatliche Zusatzzahlung dient der Finanzierung der Pflege, des eigenen Lebensunterhalts oder der Instandhaltung des Hauses.

2. Was ist eine Zeitrente?

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Bei der Zeitrente handelt es sich um eine zeitlich befristete Rentenzahlung. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit gilt das Eigentum mit der Ratenzahlung als abbezahlt und geht in den Besitz des neuen Eigentümers über. Das Wohnrecht haben Sie nur so lange, wie Sie die Zeitrente beziehen. Informieren Sie sich nun über die wichtigsten Punkte der Zeitrente:

  1. Befristete Rentendauer: Ein vorher vertraglich festgehaltener Betrag wird über die vereinbarte Laufzeit in regelmäßige Raten an den Verkäufer ausbezahlt. Danach gilt der Kaufpreis als getilgt.
  2. Zeitlich begrenztes Wohnrecht: Das Wohnrecht hat der Verkäufer nur so lange, wie die Ratenzahlung erfolgt. Danach muss der ehemalige Besitzer ausziehen.
  3. Besitzwechsel: Nach Ablauf der Vertragslaufzeit geht das Eigentum in den Besitz des Käufers über. Verstirbt der Verkäufer vor dem Ablauf der Vertragslaufzeit, geht der Besitz trotzdem an den Investor über. Denn:
  4. Mindestlaufzeit garantiert: Stirbt der Eigentümer frühzeitig, erhalten die Erben weiterhin den zusätzlichen Rentenbetrag. Die Zeitrente ist unabhängig vom zwischenzeitlichen Tod des Eigentümers.
  5. Eignung: Die Zeitrente eignet sich für Senioren, die auf den zusätzlichen Rentenbetrag nicht unbedingt angewiesen sind und ihn für Reisen, Renovierung usw. nutzen möchten. Sie sind sich im Klaren, dass Sie nach Ende der Vertragslaufzeit aus Ihrem Wohneigentum ausziehen.
  6. Modelle: Sie können zwischen drei verschiedenen Modellen wählen.
    1. Teilverrentung des Kaufpreises: Ein Teil des Verkaufserlöses des Immobilienkaufs wird mit einer Einmalzahlung ausgezahlt, der andere Teil wird als Ratenzahlung an den ehemaligen Besitzer gezahlt.
    2. Verzögerter Beginn der Rentenzahlung: Die eigene Immobilie wird verkauft und Sie bleiben darin wohnen, aber die Ratenzahlung beginnt erst zu einem späteren Zeitpunkt, der vorher im Kaufvertrag festgehalten wird.
    3. Spätere Übergabe der Immobilie: Der Verkauf der Immobilie wird vertraglich vereinbart, aber der Besitz geht erst zu einem vorher vereinbarten Termin in den Besitz des Käufers über. Sie können zum Beispiel vereinbaren, dass die Ratenzahlung 10 Jahre erfolgt, sie aber erst in 15 Jahren in den Besitz des Käufers übergeht.

Erfahrungsbericht Immobilienverrentung

Diese Senioren berichten von ihren Erfahrungen mit den verschiedenen Verrentungsmodellen und geben wertvolle Tipps zur Zusatzrente.

In dem Video wird auch das Verrentungsmodell der Stiftung Liebenau vorgestellt, die sogenannte Zustifter-Rente. Dabei handelt es sich um einen Hauskauf durch eine gemeinnützige Organisation. Die Bewohner erhalten im Gegenzug eine Zeitrente, und können dennoch bis zum Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen.

Die Akzeptanz der Senioren bei diesem Modell ist besonders hoch, denn sie wissen, dass sie einen gemeinnützigen Zweck unterstützen. Die Besonderheit dieses Modells ist , dass Sie auch nach Ablauf der Zeitrente in Ihrem ehemaligen Eigentum wohnen bleiben können.

Private Anbieter mit Bedacht wählen

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Wenn Sie sich für eine Verrentung Ihrer Immobilie bei einem privaten Anbieter entscheiden, dann überlegen und prüfen Sie vorher, ob der Investor auch langfristig zahlungsfähig ist. Lassen Sie im Zweifel eine Rückfallklausel in den Vertrag aufnehmen. Holen Sie sich unbedingt Vergleichsangebote mehrerer Anbieter ein. Wenn Sie sich unsicher sind, dann lassen Sie das Angebot von einem unabhängigen Berater oder Anwalt prüfen.

Der Sonderfall Nießbrauchrecht

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Das Nießbrauchrecht bedeutet, dass Sie im Gegenzug zu dem Verkauf Ihrer Immobilie eine Einmalzahlung erhalten und bis zum Ende Ihres Lebens über Ihr Eigentum verfügen dürfen. Entweder wohnen Sie bis zum Tod in Ihrem Eigenheim oder Sie vermieten Ihr Eigentum, wenn Sie zum Beispiel in ein Pflegeheim umziehen müssen.

Einmalzahlung - Wofür man den Verkaufserlös verwenden kann

  1. Sparplan: Den Erlös aus dem Verkauf können Sie im Rahmen eines Sparplans am Kapitalmarkt anlegen. Um das finanzielle Risiko möglichst gering zu halten, sollten Sie die Beratung durch einen Finanzexperten in Anspruch nehmen.
  2. Sofortrente: Nutzen Sie das Kapital, und schließen Sie mit einer Versicherung einen Vertrag über eine Sofortrente ab.
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  4. Investition: Wenn Sie sich für einen Umzug in eine kleinere, barrierefreie Wohnung entscheiden, dann können Sie den Verkaufserlös erneut investieren.
  5. Alternative Verwendung: Wenn Sie sich gegen eine Anlage des Verkaufserlöses entscheiden, können Sie Ihren Lebensabend verschönern und das Geld zum Beispiel für eine Weltreise nutzen.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihren Kindern oder anderen Angehörigen die Immobilie zu schenken, zahlen Sie keine Erbschaftssteuer und haben einen Steuerfreibetrag von €400.000 pro Kind. Beachten Sie, dass zwischen der Schenkung und dem Tod des Schenkenden mindestens zehn Jahre liegen müssen.

Durch das im Schenkungsvertrag festgehaltene Nießbrauchrecht haben Sie als ehemaliger Besitzer weiterhin ein Wohnrecht und können über die Nutzung der Immobilie zu Lebzeiten entscheiden. Oftmals übernehmen dann die Erben die Instandhaltungskosten oder notwendige Reparaturen am Haus.

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Kombination von Leibrente und Nießbrauchrecht

Der Nießbrauch kann auch bei einer Leibrente im Kaufvertrag festgehalten werden. Außerdem wird er als Sicherheit im Grundbuch eingetragen.

Kriterien der Immobilienverrentung

Für wen ist die Immobilienverrentung geeignet?

Die Immobilienverrentung eignet sich für folgenden Personengruppen:

  1. Rentner ab 70 Jahren
  2. Besitzer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung
  3. Senioren mit niedriger monatlicher Rente
  4. Rentner, die keine Erben haben oder solche, die nichts vererben möchten
  5. Ruheständler, die sich noch ein wenig Luxus gönnen wollen

Wie wird die Höhe der Rente festgelegt?

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Egal, für welches Modell Sie sich entscheiden, folgende Kriterien werden immer geprüft, bevor die Immobilienverrentung stattfinden kann.

  1. Anzahl der Verkäufer: Verkaufen Sie alleine oder gemeinsam mit Ihrem Ehepartner? Dann wird die Rente bis zu dem Tod derjenigen Person bezahlt, die von beiden länger lebt.
  2. Alter des Verkäufers: Je jünger ein Klient ist, desto höher ist seine zu erwartende Lebenszeit, und desto niedriger fallen die Raten aus. Im Gegensatz dazu haben ältere Verkäufer eine geringere zu erwartende Lebenszeit und können deshalb mit höheren monatlichen Ratenzahlungen rechnen.
  3. Geschlecht des Verkäufers: Da Frauen eine höhere Lebenserwartung haben als Männer, erhalten sie oft niedrigere Raten.
  4. Wert, Zustand und Lage der Immobilie: Es gilt: Je besser ein Objekt gelegen und gepflegt ist, umso höher fällt der Verkaufspreis aus. Der Investor kann Immobilien in guter Lage besser verkaufen. Der höchste Preis wird in Ballungsräumen erzielt.
  5. Aktuelles Zinsrisiko: Je nach aktueller Zinslage steigen oder sinken die Erträge aus der Immobilienrente. Wenn Sie nicht zwingend auf die Plusrente angewiesen sind, warten Sie lieber, bis sich die Zinslage verbessert hat.
VorteileNachteile
  • Wohnen in den eigenen vier Wänden
  • Zusätzliche monatliche Rente oder Einmalzahlung
  • Steuervorteile
  • Instandhaltung und Reparatur durch den Käufer möglich
  • Rückfallklausel
  • Absicherung im Alter
  • Hohe Abschlussgebühr bei hoher zu erwartender Lebenszeit
  • Das Haus oder die Eigentums-wohnung kann nicht als zusätzliche Sicherheit verwendet werden
  • Reduziertes Erbe für die Nachkommen
  • Der Immobilienwert wird oft deutlich unter dem Verkehrswert festgesetzt

Vertragsbedingungen der Verrentung

Checkliste

Auf jeden Fall sollten Sie sich verschiedene Angebote einholen, um den für Sie passenden Partner mit den besten Vertragsbedingungen zu finden. Sie können das vorliegende Angebot selbstverständlich auch von einem Fachanwalt oder einem unabhängigen Berater prüfen lassen. Auch die Verbraucherzentrale kann eine neutrale Angebotsprüfung übernehmen.

Achten Sie beim Vertragsabschluss auf folgende wichtige Klauseln:

  1. Wohnrecht: Ein lebenslanges Wohnrecht garantiert Ihnen, dass Sie Ihren Lebensabend in den eigenen vier Wänden verbringen können. Achten Sie außerdem darauf, dass das Wohnrecht als Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Nur so können Sie sichergehen, dass Sie bei Unstimmigkeiten einen Rechtsanspruch geltend machen können.
  2. Nießbrauchrecht: Das Nießbrauchrecht endet immer mit dem Tod des Besitzers und nicht, wie das Wohnrecht, bereits mit dessen Auszug. Ziehen Sie zum Beispiel in ein Pflegeheim, dürfen Sie dank Nießbrauchrecht Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten und die Einnahmen behalten. Auch der Nießbrauch sollte als Insolvenzschutz im Grundbuch eingetragen werden.
  3. Rückfallklausel: Wird der Käufer insolvent und kann die monatlichen Raten nicht mehr zahlen? Dann erhält der Verkäufer sein Eigentum zurück. Vereinbaren Sie außerdem, unter welchen Bedingungen der Kaufvertrag rückabgewickelt wird.
  4. Reparatur und Instandhaltung: Sie können bereits vor Vertragsabschluss klären, wer für die Instandhaltungs- und die Reparaturkosten aufkommt. Nur so können Sie vermeiden, im Alter noch hohe Handwerkerrechnungen bezahlen zu müssen. Die Instandhaltung und Reparatur sind wichtig, um einen Wertverlust der Immobilie zu vermeiden.

Altersgerechte Renovierung

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Wenn Sie langfristig in Ihrem Haus wohnen bleiben möchten, sollten Sie jeden Wohnbereich für Sie nutzbar machen. Verwenden Sie für einen altersgerechten Umbau die wohnumfeldverbessernden Maßnahmen von €4.000. Außerdem ist eine Förderung der KfW Bank mit einem Darlehen und niedrigem Zinssatz möglich.

Häufige Fragen

24 Stunden Pflege

Unter einer Immobilienverrentung versteht man den Verkauf der eigenen Immobilie, ohne ausziehen zu müssen. Als Gegenleistung erhält der Senior einen monatlichen zusätzlichen Rentenbetrag von dem Käufer.

Oft wird die Immobilienverrentung auch als Umkehrhypothek bezeichnet. Darunter versteht man in Deutschland nichts anderes, als dass das eigene Kapital in Form eines Verkaufs wieder zugänglich gemacht wird. Im Gegensatz zum amerikanischen Modell wird das Eigentum nicht immer mit einem Kredit beliehen, sondern direkt an einen Investor verkauft.

Eine Immobilienverrentung eignet sich vor allem für Senioren mit einer kleinen Rente oder für Menschen, die verschuldet sind, aber eine Eigentumswohnung oder ein Haus besitzen. Außerdem bietet sich die Verrentung für Senioren an, die keine Erben haben oder Ihr Haus nicht vererben wollen. Durch den Verkauf an einen Investor oder eine gemeinnützige Organisation steht dem Verkäufer monatlich mehr Geld zur Verfügung. Dieses kann für Reisen im Alter verwendet werden oder zur Finanzierung der häuslichen Pflege.

Zum einen können Sie Ihr Haus an einen Investor verkaufen, der den Preis mit einer Einmalzahlung begleicht. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie vertraglich ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Nur so können Sie in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben.

Zum anderen können Sie sich für eine Zeit- oder Leibrente entscheiden. Zwar wird das Haus verkauft, Sie haben aber ein Wohnrecht mit einer vorher vereinbarten Mindestlaufzeit. Einige Anbieter ermöglichen es den Verkäufern, eine Einmalzahlung und eine Rente auf Zeit miteinander zu kombinieren

Das Wichtigste ist ein vertraglich festgehaltenes Wohnrecht, denn nur so können Sie garantiert so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Zusätzlich können Sie ein Nießbrauchrecht vereinbaren. Damit können Sie bis zu Ihrem Tod über den Gebrauch der Immobilie bestimmen, auch, wenn Sie nicht mehr im Haus wohnen.

Für den Fall der Insolvenz des Investors ist es außerdem ratsam, in einer sogenannten Rückfallklausel alle Bedingungen zum Rückkauf zu vereinbaren sowie das, was bei ausbleibender Ratenzahlung passiert. In der Klausel zur Reparatur und Instandhaltung vereinbaren Sie vorab, wer für welche Schäden am Haus oder der Wohnung haftet.

Wird Ihnen eine Leibrente bezahlt und Sie können nicht mehr zu Hause gepflegt werden, dann geht die Immobilie bei Ihrem Auszug in den Besitz des Käufers über. Dieser zahlt jedoch die Leibrente bis zum Tod des ehemaligen Eigentümers.

Wenn Sie eine Zeitrente beziehen, dann erhalten Sie den vor Vertragsabschluss vereinbarten Betrag für den festgelegten Zeitraum. Auch wenn Sie plötzlich in ein Alten- oder Pflegeheim ziehen müssen, wird die Zeitrente bis zum vereinbarten Termin bezahlt. Im Falle des Todes wird die Rente für den vereinbarten Zeitraum auch an die Erben bezahlt.

Wenn Sie sich für diese Zusatzrente entscheiden, können Sie im Alter in den eigenen vier Wänden wohnen, selbst, wenn Sie pflegebedürftig werden. Die Pflege zu Hause kann zum einen mithilfe einer stundenweisen Seniorenbetreuung oder einer 24 Stunden Betreuung geschehen. Die Raten sichern Ihren Lebensabend zusätzlich ab.

Außerdem wird häufig die Instandhaltung Ihres Eigentums vom neuen Käufer übernommen. Vor allem, wenn Sie sich für eine Leibrente entscheiden, können Sie Steuervorteile nutzen, die bei einem Verkauf mit Einmalzahlung entfallen. Sprechen Sie dafür mit Ihrem Steuerberater. Mit einer Rückfallklausel im Kaufvertrag sind Sie auch im Falle einer Insolvenz des Investors abgesichert.

Wenn Sie sich für eine Zusatzrente bei einem Investor entscheiden, kommen oft hohe Abschlussgebühren, zum Beispiel für Notar, Grunderwerbssteuer oder Wertgutachten, zusammen. Außerdem kann die Immobilie nach dem Verkauf nicht mehr als Sicherheit bei der Bank für einen neuen Kredit angegeben werden. Das Erbe entfällt durch den Hausverkauf oder wird zumindest deutlich reduziert. Als letzter Punkt ist zu erwähnen, dass das Eigentum oft unter dem eigentlichen Wert an den Investor verkauft wird.

Neben individuellen Kriterien der verschiedenen Anbieter werden bei jedem Kunden folgende Kriterien geprüft: Erstens werden Alter und Geschlecht des Verkäufers geprüft, um die Risiken und Dauer einer Leibrente einzuschätzen. Bei Senioren mit einem hohen zu erwartenden verbleibenden Alter ist die Wahrscheinlichkeit einer langen Ratenzahlung hoch und die monatlichen Zahlungen fallen deshalb geringer aus.

Zweitens wird die Anzahl der Verkäufer erfasst, denn in der Regel wird die Zusatzrente bis zum Tod des letzten lebenden Verkäufers gezahlt. Drittens wird der Wert, die Lage und der Zustand der Immobilie mit einen Ertragswertverfahren bewertet. Denn je besser ein Haus gelegen ist, umso einfacher lässt es sich wieder vom Investor verkaufen. Viertens wird das aktuelle Zinsrisiko am Finanzmarkt bewertet.

Das Nießbrauchrecht ist ein Sonderfall im deutschen Rechtssystem. Wenn ein Eigentümer sein Haus verschenkt oder verkauft, kann er ein sogenanntes Nießbrauchrecht vertraglich festhalten und im Grundbuch eintragen lassen. So kann er bis zum Lebensende weiter über den Gebrauch der Immobilie bestimmen. Dabei ist es egal, ob er in dem Eigentum wohnen bleibt, oder in ein Pflegeheim umzieht und die Immobilie weitervermietet. Das Nießbrauchrecht endet mit dem Tod und kann nicht vererbt werden.

Wenn Sie die mit einer Verrentung verbundenen Risiken nicht eingehen möchten, können Sie alternativ Ihr Eigentum privat verkaufen. Ihre Immobilie kann ohne Wertverlust verkauft werden und Sie erzielen einen höheren Gewinn.

Außerdem haben Sie die Möglichkeit, Ihren Kindern das eigene Haus mit einem Schenkungsvertrag zu überlassen. Dabei können Sie ein Nießbrauchrecht und eventuell eine monatliche Ratenzahlung vereinbaren. So zahlen Ihre Kinder keine Erbschaftssteuer und Sie können trotz Ihrer eigenen überschaubaren Einkünfte die höheren Alterskosten bewältigen.

Kommen beide Modelle nicht in Frage, können Sie die Immobilie beleihen. Eine Bank stellt Ihnen einen Kredit zur Verfügung, der erst nach dem Tod zurückgezahlt wird. Dann ist Ihr Erbe für die Angehörigen allerdings nicht mehr schuldenfrei.

Das sagen andere über uns

Ohne Unterstützung der Pflegehilfe hätten wir die Pflegestufe 1 für unsere Oma nicht bekommen. Die Investition in eine gute Beratung hat sich gelohnt.

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Robert W.

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J. Schuster

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Hedwig V.